作为房地产行业*定增项目，万科定增备受市场关注，其定增价钱也被视为偕行参考的主要尺度。

和保利生长、华发股份等准许增发价不低于每股净资产的房企差异，万科A股增发价钱的订价基准是，刊行价钱不低于订价基准日前20个生意日股票生意均价的80%，H股则以“破净”价钱融资39亿港元。

万科此举引发争议。

股东大会召开前夕，不乏中小股东在股票互动平台表达否决增发预案的意愿。在3月8日召开的万科2023年*次暂且股东大会现场，有股东向万科治理层发问，要求回覆增发价钱的订价问题，以及若何平衡公司生长与股东利益等。

万科总裁祝九胜示意，万科此次股权融资不是由于缺钱，而是希望形成优越的资债结构，以及掌握政策利好窗口期和部门都会泛起的结构性时机。“股权性资金和利润留存形成的净资产，是‘金种子’，我们会倍加珍惜，更起劲把地种好。”

1.并不差钱

万科此次融资不是由于缺钱。

从财政报表来看，停止2022年三季度末，万科拥有现金及现金等价物约1158亿元，在手现金相对丰裕。现金流丰裕的同时，万科还获得了巨额授信。2022年11月，羁系部门“三箭齐发”，万科从以六大行为主的十几家金融机构拿到逾8000亿元授信额度。

不差钱的另一个佐证是，万科偿债希望顺遂。

将于今年4月、5月到期的两笔规模达16.21亿美元境外债，万科去年就在做偿付放置。万科财政卖力人韩慧华透露，这两笔境外债将通过境外信用银团、双边贷款和自有资金归还，“整体的资金方案已经准备好了，我们会确保平安偿付。”

既然不差钱，万科为什么在这个节点选择增发股权融资？

万科首先希望改善资债结构。

祝九胜将债权类的资金比作水，股权类的资金比作茶，“茶喝起来有滋有味，茶和水的比例一定要异常合适。债权类资金增添后，股权类资金显得不足，我们希望能形成优越的资债结构。”

其次，A、H股增发资金用途各有限制。祝九胜说，“H股像泡普洱茶，A股像泡绿茶，外面上似乎A股拿的钱多，H股拿的钱少，但A股增发资金的用途主要是用于现有项目，就是保交付，我们交付上从来不存在问题。发H股拿到的资金60%用于置换原有的乞贷，剩下40%用于弥补流动性，相对而言H股拿到的资金在使用上更天真一些。”

第三，万科此时增发H股，也有资债替换的思量。祝九胜注释道，“已往一年美元升息照样挺快的，现在境外贷款利率到达5.3%左右，比曾经的三个多点提高了许多，选择这个时机发H股也是希望置换部门境外债务性融资，降低财政用度。”

2.稳重订价

A股增发价钱的订价，是此次股东大会上投资人的关注重点。

据克而瑞统计，A股、H股250家房上市房企中，大多数当前都处于“破净”状态，若要定向增发，势需要面临股价过低的逆境。

“若选择不低于每股净资产的价钱刊行，过高的刊行价钱会劝退潜在投资者，增添企业融资的难度。而若选择以‘破净’价钱增发，则会造成每股净资产降低，对当前股价继续发生晦气影响，降低未来股权再融资的空间，同时也会摊薄已有股东的资产总额。”克而瑞示意。

在定增预案中，万科对增发价钱的订价基准是，刊行价钱不低于订价基准日前20个生意日万科A股股票生意均价的80%。可供对比的是，已披露定增预案的保利生长、华发股份，均准许了不低于每股净资产增发。

对于A股会否“破净”增发的问题，祝九胜并未正面回应，“我们会以更稳重的态度在价钱、时机上频频权衡，希望能让股东知足。”

“短期人人可能关注价钱和摊薄，耐久照样看能不能缔造价值。”祝九胜示意，万科拿到的股权性资⾦和利润留存形成的净资产，是“种⼦”，债性资⾦相当于“化肥农药”。“在这种条件下股东若是赞成增发，投资⼈还赞成给钱， 那就不是⼀般的‘种⼦’，是‘良种⼦’‘⾦种⼦’。这种‘种⼦’我们会倍加珍惜，跟‘化肥农药’配合好，更努⼒把地种好，提高粮食产量和质量。”

万科*大股东深铁团体此次并未出席撑场。

万科董秘朱旭示意，深铁团体对万科的耐久康健稳固生长一直都是持异常坚定的支持态度，“去年12⽉我们召开2022年第⼀次暂且股东⼤会的时刻，深铁团体总司理⻩⼒平先⽣亲⾃出席了股东⼤会，并表达了对增发事项的⽀持。”

值得注重的是，受再融资规则所限，深铁团体未在提前确定的增发工具之列。朱旭称，后续深铁团体会不会在竞价阶段介入此次发⾏，需要由深铁团体凭证中国证监会、⾹港联交所，稀奇是最近出台的注册制新规的要求，连系其⾃身的情形进⾏综合研判。

3.坚持量入为出原则

凭证定增预案，万科此次增发A股设计召募资金不跨越150亿元，其中的105亿元将用于中山金域国际、广州金茂万科魅力之城、郑州未来时光等11个房地产开发项目。

这11个项目的投资回报率，受到股东关注。

万科宣布的召募资金使用可行性研究讲述显示，11个募投项目的净利润率在3.32%-11.44%之间，投资收益率在3.49%-13.64%之间。净利润率最高的是重庆星光天空之城，销售收入26.30亿元，净利润3.01亿元；*的是广州金茂万科魅力之城，销售收入98.32亿元，净利润仅3.26亿元。

万科首席运营官刘肖注释称，召募资金之以是投向这11个项目，是凭证政策导向和公司情形作出的选择，“凭证中国证监会优化房企股权融资的五项措施的政策导向，我们设定的尺度是：⼀是并表项⽬，⼆是通俗住宅，三是已拿到预售允许证正在销售，四是项⽬有⼀定的体量，后续还需要较多的资⾦去建设。”

刘肖透露，这11个项目主要是2022年之前获取的，收益率是基于当前市场情形举行测算，“经由已往⼀年的市场调整，收益率确实受到⼀些影响。信托若是市场好转，项⽬的收益率照样有⼀定的改善空间。”

除了投向11个项目，尚有部门召募资金用于弥补流动资金。

“随着后续股权融资到位，在确保平安的条件下，我们会以加倍努力的态度去捕捉新的项⽬时机。”刘肖示意，万科仍将坚持量入为出、合理仓位的投资原则。“从量⼊为出来看，股权融资到位确实给投资带来了更多的空间。从合理仓位来看，公司在建及计划中的⼤概有1.2亿平⽅⽶，2021年结算⾯积是3600万平⽅⽶，在⼿资源能够满⾜未来两到三年的生长，投资强度或投资节奏可相对从容⼀点。”

刘肖进一步示意，今年万科稀奇重视股东IRR，“坚持这些投资原则和纪律、投资尺度，才气让股权融资给我们带来更多投资空间，真正把它作为‘⾦种⼦’⽀撑公司营业生长。”

克而瑞以为，定增投入项目的收益率普遍处于较低水平，且部门房企用于弥补流动资金的占对照高，虽然能增添平安边际，加速资金接纳，但真实生长空间有限。“对于企业而言，用好政策工具的同时，仍需把关注重点落在销售层面，只有当市场筑底回升、销售回款获得保障才气让企业真正走出逆境。”

今年1-2月，万科累计实现条约销售面积361万平方米，条约销售金额587.5亿元，同比划分下降8.79%、9.57%。可供对比的是，*房企1-2月实现销售操盘金额8189.5亿元，同比降幅收窄至-11.6%。

克而瑞公布的《2023年1-2月·中国房地产企业操盘榜TOP 100》显示，无论是操盘金额照样操盘面积，万科今年前两个月的排名均被保利生长反超。